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Os fundos imobiliários (FIIs) possuem em seus portfólios diferentes tipos de contratos de locação, que determinam como será feita a relação entre o fundo e os inquilinos.
Esses contratos podem ser típicos ou atípicos, e essa distinção é essencial para avaliar o nível de segurança e estabilidade dos rendimentos distribuídos aos cotistas.
Para o investidor que busca renda previsível e menor risco, entender como cada modelo funciona é fundamental antes de decidir em qual fundo aplicar.
O que são contratos típicos?
Os contratos típicos seguem as regras previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e são os mais comuns no mercado imobiliário.
Eles geralmente possuem prazos menores de locação, com possibilidade de revisão do valor do aluguel a cada três anos, além de multas proporcionais em caso de rescisão antecipada.
Nos fundos imobiliários, esse tipo de contrato é mais comum em FIIs de lajes corporativas, galpões menores e imóveis comerciais de locação rotativa.
A duração costuma variar entre 3 e 5 anos, e o reajuste do aluguel é feito anualmente com base em índices como o IPCA.
Apesar de oferecer flexibilidade ao locatário e manter o fundo mais adaptável ao mercado, os contratos típicos trazem maior risco de vacância e incerteza nos rendimentos, já que o inquilino pode encerrar o contrato com custos relativamente baixos.
O que são contratos atípicos?
Os contratos atípicos são acordos fora do padrão legal previsto, autorizados pelo artigo 425 do Código Civil, que permite às partes criar contratos personalizados, desde que respeitem as normas gerais da legislação.
Na prática, os contratos atípicos são amplamente utilizados em fundos imobiliários de tijolos.
Esses contratos têm prazos mais longos, muitas vezes entre 10 e 20 anos, e multas rescisórias robustas, equivalentes à soma dos aluguéis até o final do contrato.
Essa estrutura dá maior segurança ao fundo e aos cotistas, já que o locatário dificilmente rescinde o contrato antes do vencimento, evitando perdas de receita e reduzindo o risco de vacância.
Além disso, não há possibilidade de ação revisional durante o período de vigência, o que assegura estabilidade na renda mensal do fundo, mesmo em cenários de oscilação econômica.
O aluguel, entretanto, continua sendo reajustado anualmente por índices de inflação, como o IPCA.
A relação entre contratos atípicos e os fundos imobiliários
Em um FII de tijolo, a previsibilidade do fluxo de caixa depende diretamente dos contratos de locação.
Por isso, contratos atípicos são muito valorizados pelos investidores que buscam estabilidade e visão de longo prazo.
Esses contratos geralmente estão ligados a inquilinos estratégicos, como grandes bancos, redes varejistas, empresas de logística e indústrias.
Ao firmar contratos de longo prazo, essas empresas garantem a ocupação do imóvel e asseguram ao fundo um fluxo constante de receitas, independentemente de variações de mercado.
Mesmo que o contrato atípico seja rescindido, o fundo tem o direito de receber os aluguéis restantes até o fim do período acordado — o que reduz o impacto de uma possível saída do inquilino.
Por que os contratos atípicos são tão valorizados?
Os fundos imobiliários que operam com contratos atípicos tendem a apresentar maior previsibilidade de dividendos e menor risco de vacância, fatores fundamentais para quem busca renda passiva consistente.
Entre os principais benefícios estão:
- Baixo risco de vacância: devido às multas elevadas e aos prazos longos;
- Maior previsibilidade de receitas: os pagamentos são fixos e reajustados anualmente;
- Ausência de ações revisionais: o valor do aluguel não é alterado judicialmente;
- Correção inflacionária garantida: o aluguel acompanha índices como IPCA ou IGP-M;
- Estabilidade no portfólio: contratos longos dão segurança para o gestor planejar a distribuição de rendimentos.
Essas vantagens explicam por que fundos com imóveis atípicos são bastante procurados por investidores que priorizam renda constante e previsibilidade no longo prazo.
